برای معامله و خرید و فروش ملک، زمین، باغ، ویلا، آپارتمان و واحد‌های تجاری لازم است قوانین حقوقی آن را بدانیم تا پس از معامله دچار مشکل نشویم. در این مطلب از سایت دماوند گردی به شرح قوانین خرید و فروش ملک می پردازیم.
عموم افراد در طول عمر خود ممکن است بار‌ها با قرارداد‌های مهمی در جامعه روبرو شوند که یکی از این ها، قرارداد‌های مربوط به خرید و فروش ملک اعم از تجاری (دفتر، مغازه یا کارگاه)، مسکونی (خانه، آپارتمان و ویلا) یا زمین (مسکونی، کشاورزی یا صنعتی) می باشد.
هرکس که قصد خرید و فروش ملکی را داشته باشد، باید با نکات مهم و اولیه‌ای درمورد این نوع از قرارداد‌ها آشنایی کافی داشته باشد تا پس از معامله به مشکل برخورد نکند. همان طور که می‌دانید، معامله ملک و زمین کار ساده ای نیست و خیلی از افراد نمی دانند در هنگام خرید و فروش ملک باید به چه نکات و موارد مهمی توجه کنند. البته به دلیل ناآشنایی عمده افراد با نکات حقوقی در معاملات املاک، اختلافات زیادی در این مورد پیش می آید که در نتیجه به ایجاد پرونده‌های متعددی در مراجع قضایی منجر می‌شود. با ما همراه باشید.
وضعیت طرفین معامله در قوانین حقوقی خرید ملک
برای صحت هر معامله ای لازم است که طرفین ویژگی ها و اوصافی داشته باشند. به طور مثال قصد معامله وجود داشته باشد و طرفین عاقل و بالغ باشند، زیرا معامله با اشخاصی که عاقل و بالغ نبوده صحیح نیست. در هنگام معامله حتما باید مدارک شناسایی افراد دیده شود و هویت آن ها مطابق با مدارک موجود باشد.
همچنین اگر فروشنده ملک را از راه وکالت نامه که متعلق به فروشنده اصلی است، اقدام به فروش ملک کند، حتما باید از اصالت وکالت نامه و در قید حیات بودن فروشنده اصلی اطمینان حاصل کرد، زیرا وکالت نامه با فوت یا حادث شدن جنون مالک اصلی باطل می شود و در نتیجه هر معامله ای هم که با آن وکالت انجام شود، اعتباری نخواهد داشت.
اشخاص ممنوع‌المعامله سه دسته هستند:
محجورین که شامل صغیر، غیر رشید و مجنون است.
تجار ورشکسته
محکومین دادگاه‌ها
این افراد از سوی مراجع قضایی به سبب ارتکاب جرائم و یا بدهی یا ممنوعیت‌های قانونی دیگر بهطور کلی ممنوع‌المعامله و در مواردی برخی از اموال آن‌ها توقیف می‌شود و تا زمانی‌که از آن‌ها رفع ممنوعیت نشود، حق انجام معامله در رابطه با املاک و دیگر دارایی‌هایشان را به خصوص در دفاتر اسناد رسمی نخواهند داشت.
ممکن است این سؤال برایتان پیش بیاید که چگونه می توان از ممنوع‌المعامله بودن یک شخص مطلع شد؟
شما می توانید از طریق دفاتر ثبت اسناد کشور و معاونت قضائی دادستانی کل کشور و ادارات ثبت اسناد و املاک جهت استعلام نسبت به وضعیت ممنوع‌المعامله بودن افراد اطلاع پیدا کنید؛ بنابراین ما به شما پیشنهاد می کنیم که قبل از انجام هرگونه معامله به منظور جلوگیری از بروز مشکلات بعدی نسبت به این موضوع اطلاعات لازم را کسب نمایید.
بررسی وضعیت سند مورد معامله
قدم بعدی اطلاع کامل از شرایط ملک و وضعیت سند مورد معامله می باشد. به منظور انجام معاملات املاک مطمئن و بدون مشکل و بی دردسر چه بهتر است که در زمان تنظیم قرار داد علاوه بر بررسی و شناسایی اشخاص حقیقی و حقوقی، حتما وضعیت سند مورد معامله از نظر ثبت در دفتر اسناد، توابع و ملحقات، وثیقه ای و توقیفی بودن و مشاعات ساختمان مشخص شود.
اسناد ملکی دارای اقسام متفاوت با قوانین ثبتی مخصوص به خود می باشند. به همین علت خریدار یا مستاجر پیش از عقد قرارداد باید از نوع و وضعیت سند آگاه شود. اگر نکته مبهمی در مورد وضعیت سند مالکیت مشاهده کردید در این گونه موارد رودربایستی را باید کنار بگذارید و تمامی مواردی که حاکی بر بی شک و شبهه بودن ملک مورد نظر است را از شخص فروشنده طلب کنید. می توانید با استفاده از کد رهگیری املاک، از طریق سامانه دفتر اسناد و املاک کشور، استعلامات لازم را به عمل آورید.
بررسی کامل ملک مورد معامله
خریدار یک ملک باید حتما بدون هرگونه تعارف و به طور دقیق، ملک مورد نظر خود را مورد بررسی قرار دهد تا کاملا در جریان معایب و مزایا آن قرار بگیرد. به طور مثال ممکن است ملک در طرح تعریض خیابان یا اتوبان واقع شده باشد یا ملک در رهن بانک باشد.
درست است که اگر عیبی در ملک وجود داشته باشد و خریدار بدون آگاهی از آن ملک را بخرد، برای او بعد از انجام معامله حق فسخ ایجاد می شود، اما این امر مستلزم صرف وقت و هزینه هایی برای او بوده که با سهل انگاری در هنگام خرید بر او وارد شده است.
استعلام از ارگان‌های مربوط
بعضی اوقات فروشنده ملک با وکالت نامه اقدام به فروش ملک می کند و یا ممکن است از وضعیت ملکی درباره زراعی بودن یا در توقیف و رهن آن در بانک اطلاع نداشته باشد. در این مورد با استعلام از دفتر اسناد رسمی، صادرکننده وکالت نامه در ارتباط با وکالت نامه فروشنده، از جهاد کشاورزی جهت مزروعی نبودن ملک و بانک مرکزی در ارتباط با رهن نبودن ملک استعلام می گیرد.
انعقاد قرارداد
طرفین باید به طور روشن و بدون ابهام خاصی درباره ملک با یکدیگر، توافق و آن را به صورت کتبی با حضور حداقل ۲ شاهد، منعقد کنند. هرچند بهتر است این اقدام در دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد، اما لازم به ذکر است که قولنامه یا مبایعه نامه صورت گرفته در دفتر املاک یا بین خود طرفین نیز قانونی و درست است.
مندرجات الزامی قرارداد
در قرارداد منعقد شده بین طرفین باید مشخصات ملک و متعلقات داخل در آن به طور کامل ذکر شود. به طور مثال بیان قیمت ملک، متراژ ملک، نحوه پرداخت و تسلیم ملک هر چیزی که شامل و جزو داخل ملک محسوب می‌شود، باید حتما قید و ثبت شود.
امروزه بسیار شاهد این موضوع هستیم که طرفین درباره موضوعی به طور شفاهی توافق کرده اند، اما در قرارداد ذکر نشده. به عنوان مثال، تعیین نکردن وضعیت پارکینگ یا انباری در ملک که باعث بروز اختلافات عدیده شده است.
آگاهی کامل به مفاد و الفاظ به کار برده شده در قرارداد
با قوانین خرید خانه آشنا شوید! طرفین معامله باید یا خود آگاه به مسائل حقوقی باشند یا با مشاوره و حضور وکیل دادگستری، اقدام به معامله کنند.
ممکن است در بعضی موارد، یک طرف معامله در جریان الفاظ به کار برده شده در مفاد قرارداد نباشد و این موضوع باعث لطمات سنگینی به شخص وارد شود. به عنوان مثال، ممکن است با یک اشتباه کوچک کلیه اختیارات قانونی و اختیاری خود را جهت فسخ معامله از بین ببرد.
درج حق فسخ در قرارداد
ایجاد حق فسخ به خریدار یا فروشنده، کمک بسیار زیادی به شخص می کند تا در صورت نقض تعهد طرف دیگر معامله، بتواند قرارداد را یک طرفه فسخ کنند. به عنوان مثال، فروشنده این شرط را بگذارد که در صورت پرداخت نکردن کل مبلغ قرارداد در مدت تعیین شده، فروشنده این اختیار را داشته باشد که اقدام به فسخ قرارداد کند.
لازم به ذکر است این حق فسخ، اغلب به‌صورت شرط واقع می شود و باید به گونه ای واقع شود که قابل تعیین باشد و به صورت مجهول باقی نماند.
به طور مثال، فروشنده شرط می کند که پس از خرید همه ملک، هر موقع که تمایل داشت اقدام به تنظیم سند کند یا خریدار شرط کند فروشنده ملزم به تخفیف در معامله به اندازه دلخواه خریدار باشد.
پرداخت اقساطی بهای معامله
با توجه به نقض تعهدات و خلف وعده هایی که اصولا در هر قراردادی ممکن است به وجود آید و همین طور از بین رفتن اعتماد در جامعه، در قرارداد هم لازم است حتما اقدامات پیشگیرانه و احتیاطی از ضرر یا وقوع هرگونه کلاهبرداری یا مواردی از این دست از سوی خریدار صورت گیرد. یکی از این اقدامات، قرار دادن اقساط جهت پرداخت و تعیین موعد در پرداخت آن است.
همچنین، مطابق با قانون، فروشنده این اختیار را دارد که به ازای پرداخت نکردن هر قسط، خسارتی تعیین کند یا در صورت حق فسخ، قرارداد را فسخ کند.
تحویل ندادن ملک تا زمان پرداخت کامل قرارداد و تنظیم سند
یکی از مهم ترین موارد نحوه پرداخت پول در خرید خانه است. نقض تعهد و خلف وعده، تنها از طرف فروشنده ممکن است نباشد و حتی احتمال دارد که خریدار نیز به تعهدات خود پایبند نباشد. فروشنده باید به دور از هرگونه تعارف، از تسلیم ملک تا پایان پرداخت همه مبلغ قرارداد، خودداری کند.
همچنین، توصیه می‌شود که فروشنده، مبلغ قرارداد را به صورت نقد دریافت کند و از دریافت چک، خودداری کند.
